Berdasarkan sifatnya rumah Kebaya dapat dibagi menjadi dua bagian yaitu

Rumah adat DKI Jakarta merupakanrumah adat betawi,yaitu penduduk pribumi jakarta dimana kata betawi berasal dari kata Batavia. Provinsi DKI Jakarta atau Daerah Khusus Ibukota Jakarta merupakan ibu kota negara Republik Indonesia. Secara administratif DKI Jakarta dibagi menjadi beberapa wilayah, diantaranya Jakarta Selatan, Jakarta Timur, Jakarta Pusat, Jakarta Barat, Jakarta Utara serta kepulauan seribu dengan status kabupaten. Posisi Provinsi DKI Jakarta berada di pesisir bagian barat laut Pulau Jawa yang berbatasan dengan Laut Jawa di sebelah utara, Kabupaten Bekasi dan Kota Bekasi di sebelah timur, Kota Depok Provinsi Jawa Barat di sebelah selatan dan dengan Kabupaten Tangerang dan Kota Tangerang Provinsi Banten di sebelah barat.

Bila dilihat melalui konstruksi bangunannya, terdapat empat jenis rumah adat betawi, yaiturumah bapang/rumah kebaya,rumah gudang,rumah joglo, danrumah panggung. Adanya beberapa jenis rumah adat ini dikarenakan adanya perbedaan kawasan atau letak geografis tempat tinggal dari suku betawi dan juga pengaruh dari adanya akulturasi kebudayaan betawi dengan suku dari provinsi lain. Walaupun terdiri dari beberapa jenis, namun rumah adat Betawi yang diakui atau resmi tercatat hanya satu yaitu Rumah Bapang atau Rumah Kebaya.

Julukan Kebaya pada rumah Kebaya disematkan karena memiliki atap rumah seperti pelana yang dilipat dan bila diperhatikan dari sisi samping maka akan terlihat seperti lipatan kebaya. Rumah kebaya identik dengan teras yang luas yang diisi oleh meja dan kursi kayu serta dikelilingi oleh pagar yang rendah atau langkan. Biasanya teras yang luas ini dimanfaatkan untuk menerima tamu yang datang kapan saja serta menjadi tempat bersantai keluarga. Hal ini menunjukkan bahwa suku betawi dalam membuat hunian selalu berpegang pada konsep kekeluargaan, keterbukaan, keramahan serta hubungan sesama warga yang harmonis.Rumah adat ini biasanya dibangun di atas tanah berbentuk kubus dengan posisi lantai rumah yang ditinggikan dari dasar tanah dan sebagai penghubung dengan tanah dibuat anaktangga maksimal 3 buah.

Bila ditinjau dari sifatnya, rumah kebaya / rumah bapang terbagi menjadi tiga bagian , yaitu area umum (depan), area pribadi (tengah), dan area servis (belakang). Ketiga bagian ini terdiri atas ruang-ruang sesuai dengan fungsinya masing-masing berdasarkan kebutuhan penghuni ataupun tamu yang berkunjung.

Area pribadi terletak dibagian tengah. Area ini diperuntukkan bagi penghuni rumah. Area ini pun terbagi menjadi dua bagian, yaitu Pangkeng dan ruang tidur. Pangkeng adalah sebutan untuk ruang keluarga yang dibatasi oleh dinding-dinding kamar. Ruang ini digunakan untuk berkumpul sesama penghuni rumah pada malam hari. Sedangkan ruang tidur dikhususkan sebagai tempat untuk tidur dan istirahat melepas lelah. Umumnya setiap rumah memiliki ruang tidur sekitar 4 kamar.

Area terakhir adalah area servis yang terletak dibagian belakang. Biasanya bagian ini digunakan sebagaiSrondoyanatau dapur, yaitu tempat dilakukan kegiatan memasak dan didalamnya biasanya tersedia ruang makan.Selain itu penempatan kamar mandi dan gudang pun biasanya berada di area ini.

Akulturasi dari budaya sunda dan jawa serta pengaruh pendatang dari arab, cina dan eropa menjadikan rumah adat betawi kaya akan keanekaragaman dengan konstruksi bangunan dan desainnya yang menarik. Atap sebagai ciri khas rumah kebaya memiliki bentuk yang bervariasi mengikuti arah pandangnya, secara umum atapnya serupa lipatan kebaya, namun bila diperhatikan dari samping memiliki bentuk segitiga, dan bila diperhatikan dari sisi depan terlihat seperti trapesium. Adapun yang mendeskripsikannya seperti pelana yang menurun. Bahan utama atap biasanya dari tanah atau anyaman daun kirai.

Untuk pondasinya, rumah adat kebaya menggunakan batu alam atau batu kali yang disusun seperti umpak. Fungsinya untuk menopang pilar-pilar atau tiang pada setiap kolom.

Karena bahan utama pembentuk rumah kebaya berasal dari kayu, maka bahan dinding pun terbuat dari kayu, yaitu kayu nangka. Biasanya dipakai untuk dinding depan rumah yang dicat dengan warna mencolok, sedangkan untuk bagian lainnya memakai anyaman bambu saja ataupun dengan campuran dinding semen. Uniknya, dinding bagian depan biasanya bisa dilepas dan dipasang kembali. Hal ini dilakukan untuk memperluas ruangan bila diadakan acara pernikahan atau acara lainnya.

Rumah kebaya lantainya umumnya ditinggikan sedikit dari dasar tanah. Hal ini dilakukan untuk menghalangi agar air tidak masuk ke dalam rumah. Bahan yang digunakan sebagai lantai pun biasanya hanya dari tanah saja. Namun adanya pengaruh dari bangunan Belanda menyebabkan penggunaan ubin semen pada lantai rumah dan penggunaan batubata yang terhubung dengan dinding ataupun tiang.

Keunikan rumah kebaya bukan hanya terletak pada konstruksi bangunannya saja. Pintu, jendela dan pagarnya pun memiliki bentuk yang menarik disertai bermacam-macam ornament etnik yang menjadi ciri khas rumah kebaya. Rumah ini memiliki pintu jalusi horizontal berukuran besar yaitu pintu yang mempunyai system ventilasi atau pertukaran udara. Pintunya terdiri dari dua daun pintu dan berukuran besar.

Bentuk jendelanya pun bervariasi dan memiliki system ventilasi juga. Ada yang disebut jendela bulat dan jendela intip. Jendela bulat biasanya diletakkan di bagian samping kanan dan kiri ruang depan. Sedangkan jendela intip diletakkan di bagian kanan kiri pintu masuk untuk melihat dari dalam bila ada tamu yang datang. Selain itu terdapat teras yang luas dan lebar pada rumah kebaya yang sekelilingnyadibatasi oleh pagar kayu yang disebut langkan.

Hampir setiap sudut rumah adat betawi termasuk rumah kebaya dipenuhi dengan ornament-ornamen yang menjadi identitas rumah adat diantaranya gigi balang dan banji. Selain sebagai pemanis, ornament juga memiliki arti tertentu yang mendeskripsikan kebudayaan suku betawi. Keberadaan ornament ini dipengaruhi oleh kebudayaan-kebudayaan dari para pendatang. Ornament yang paling menonjol yaitu gigi balang pada lipslank rumah. Gigi balang merupakan papan kayu yang berjejer berwujud segitiga yang bila dilihat seperti gigi pada belalang yang biasanya diletakkan di atap rumah. Ornament ini sebagai symbol suku betawi yang konsisten menjalani kehidupan dengan memegang teguh kejujuran, kerja keras, rajin, dan sabar seperti belalang yang mampu mematahkan kayu walaupun membutuhkan waktu lama. Keberadaan ornament ini merupakan pengaruh dari kebudayaan Melayu.

Ornament banji mempunyai bentuk segiempat, yaitu pengembangan dari ornament dasar swastika sebagai pengaruh dari kebudayaan hindu. Ornament ini biasanya mengandung unsur tumbuhan, seperti bunga melati, bunga tapak dara, bungana cempaka dan bunga matahari yang memiliki makna tersendiri seperti bunga matahari yang memiliki mak sumber kehidupan dan terang sehingga diharapkan penghuni rumah memiliki pola pikir dan jiwa raga yang terang agar menjadi panutan bagi penghuni sekitarnya.

Rumah gudang merupakan rumah adat betawi orisinil yaitu belum terjamah pengaruh kebudayaan lain. Hal itu terjadi karena posisinya berada di daerah terpencil sehingga keberadaannya sekarang sangat sulit ditemukan, tidak seperti rumah adat betawi lainnya. Rumah ini memiliki pola persegi panjang dengan ukuran bervariasi tergantung kondisi alam sekitarnya.

Rumah ini memiliki atap menyerupai pelana kuda atau tameng (perisai) dan sebuah atap kecil di sisi depan rumah dengan posisi melandai yang sering disebut topi/dak/markis. Atap depan ini diberikan untuk memberikan kenyamanan untuk penghuninya pada bagian teras rumah karena dapat menghalangi panas cahaya dan juga menghalangi masuknya air hujan. Berikut ini gambar replica rumah gudang yang terdapat di kawasan budaya betawi di setu babakan Jakarta selatan.

Tidak seperti rumah kebaya yang membagi rumah menjadi tiga area, rumah gudang hanya dibagi menjadi dua area saja, yaitu area depan dan area tengah. Hal ini dilakukan karena lahan rumah yang dimiliki tidak mencukupi sehingga area belakang menyatu dengan area tengah. Persamaan yang dimiliki kedua rumah adat ini yaitu area depan yang luas yang dimanfaatkan untuk menerima tamu. Sedangkan ruang tengah dimanfaatkan untuk ruang keluarga, ruang makan, ruang tidur dan kebutuhan lainnya.