3 menit
Bagi kamu yang berencana melakukan transaski properti, penting untuk mengetahui tata cara jual beli tanah yang belum bersertifikat supaya aman dan nyaman saat melakukan prosesnya.
Property People, dalam kenyataannya, masih banyak masyarakat Indonesia yang belum membuat sertifikat tanah.
Padahal, sertifikat tanah merupakan dokumen yang sangat penting untuk membuktikan kepemilikan tanah sah.
Dengan sertifikat tanah, properti akan aman dari risiko sengketa tanah atau permasalahan hukum lainnya.
Hanya saja, tak sedikit yang masyarakat yang enggan atau tidak tahu cara membuat sertifikat tanah.
Hal ini terutama bagi sebagian masyarakat di pedesaan atau kawasan terpencil.
Nah, ketika pemilik tanah itu hendak melakukan transaksi properti, muncul permasalahan karena tidak adanya bukti sertifikat.
Sementara itu, calon pembeli tanah tentunya menginginkan adanya bukti kepemilikan sah dalam proses jual beli tanah itu.
Jika hal ini terjadi, kamu harus tahu tata cara jual beli tanah yang belum bersertifikat.
Berikut penjelasannya yang harus kamu pahami dengan seksama, ya!
Apa Itu Tanah yang Belum Bersertifikat
Hukum di Indonesia mewajibkan semua jenis properti agar didaftarkan status kepemilikannya ke Badan Pertanahan Nasional [BPN].
Menurut praktisi properti Asriman Tanjung pada akun YouTube Asriman Tanjung, tanah yang belum bersertifikat biasanya berstatus Akta Jual Beli [AJB] PPAT atau PPAT camat.
Adapun alas haknya berupa tanah girik atau tanah petok D, Property People.
Jadi, tanah yang belum bersertifikat adalah tanah yang belum didaftarkan status tanahnya ke negara melalui BPN.
Namun, ada juga tanah yang belum bersertifikat berupa AJB di bawah tangan yang berisiko sangat tinggi.
Nah, tanah yang belum bersertifikat dengan status jual beli tanah di bawah tangan ini statusnya tidak berlaku sehingga harus diurus kembali melalui PPAT.
Lantas, bagaimana jika seseorang ingin melakukan jual beli tanah yang belum bersertifikat?
Apa saja syarat jual beli tanah yang belum bersertifikat tersebut?
Syarat Jual Beli Tanah yang Belum Bersertifikat
Sumber: desamerdeka.com
Menurut Asriman Tanjung, syarat jual beli tanah yang belum bersertifikat tergantung dari status tanahnya apakah girik, eigendom verponding, tanah negara, atau lainnya.
Setiap status tanah tersebut berbeda-beda dalam syarat dan cara mengurusnya.
Ambil contoh kalau tanah yang akan diperjualbelikan itu berstatus tanah girik.
Berikut syarat jual beli tanah yang harus dipersiapkan menurut Asriman Tanjung pada video YouTube berjudul “Cara Jual Beli Tanah AJB atau Tanah yang Belum Bersertifikat“.
Syarat jual beli tanah yang belum bersertifikat:
- Surat girik asli
- Surat keterangan tidak sengketa
- Surat keterangan riwayat tanah
- Surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik
- SPPT PBB
- KTP dan KK [penjual dan pembeli]
- NPWP [penjual dan pembeli]
- Surat nikah
- Surat keterangan kematian dan waris [jika pemilik terakhir pada surat girik telah meninggal]
Jika semua persyaratan sudah dipersiapkan, kamu bisa melakukan proses selanjutnya ke kantor desa atau kecamatan.
Tata Cara Jual Beli Tanah yang Belum Bersertifikat
Sumber: baleagung.com
Property People, sejumlah persyaratan itu bisa kamu ajukan permohonannya ke kantor desa atau lurah, salah satunya untuk mendapatkan surat keterangan tidak sengketa.
Jika semua dokumen lengkap, langkah berikutnya adalah membawa dokumen tersebut ke PPAT.
Kenapa kamu harus ke PPAT karena sebagai cara membuat akta jual beli tanah yang belum bersertifikat.
Artinya, PPAT akan membuatkan AJB PPAT yang jadi bagian dari proses jual beli tanah yang belum bersertifikat.
Berikut langkah-langkah yang bisa kamu ikuti dengan mudah.
Tata cara jual beli tanah yang belum bersertifikat:
- Bawa semua persyataran ke kantor PPAT untuk dibuatkan AJB PPAT
- Setelah pembuatan AJB PPAT, daftarkan ke kantor BPN untuk permohonan sertifikat
- Pihak BPN akan memeriksa kelengkapan persyaratan
- Jika dinyatakan lengkap, petugas BPN biasanya akan ke lokasi untuk melakukan pengukuran dan validasi tanah oleh orang BPN dan pihak kelurahan
- BPN akan mengumumkan data yuridis untuk menjamin tidak adanya pihak lain yang keberatan terkait permohonan hak yang diajukan
- Setelah 60 hari dari pengumuman yuridis, kepala kantor pertanahan akan menerbitkan SK tentang pemberian hak atas tanah dari girik ke sertifikat
Property People, satu hal penting saat jual beli tanah yang belum bersertifikat adalah kewajiban biayanya.
Ketika mengurus AJB di PPAT, penjual dikenakan Pph 2,3 persen dan biaya PPAT maksimal 1 persen, serta kewajiban BPHTB.
***
Semoga informasi ini bermanfaat, Property People.
Simak artikel menarik lainnya hanya di Berita 99.co Indonesia.
Cek rumah impian dari sekarang hanya di www.99.co/id dan rumah123.com.
Dapatkan kemudahan untuk memenuhi kebutuhan properti, karena kami selalu #AdaBuatKamu.
Yuk, temukan ragam promo terjangkau salah satunya dari Cendana Homes!
Mengurus jual beli tanah belum bersertifikat, patuhi aturan berikut. Hal mendasar yang harus calon pembeli pastikan adalah status yang melatar belakangi mengapa tanah belum bersetifikat.
Umumnya tanah girik hanya memiliki dokumen penguasaan lahan. Sebaiknya hindari membeli tanah yang menjadi konflik atau sengketa. Jual beli tanah belum bersertifikat sudah jarang ada di perkotaan.
Sebenarnya disebut belum bersertifikat bukan berarti pemilik tidak mempunyai landasan hukum. Dokumen yang dimiliki memang belum berstatus kepemilikan tanah melainkan hak atas penguasaan tanah. Untuk meningkatkan status menjadi pemilik maka harus mengurus permohonan di kantor pertanahan.
Mengurus Jual Beli Tanah Belum Bersertifikat, Wajib Patuhi Aturan Berikut
Mengurus jual beli tanah belum bersertifikat, wajib patuhi aturan berikut. Hal pertama yang perlu calon pembeli garis bawahi adalah resiko yang dihasilkan.
Membeli tanah dengan status belum menjadi kepemilikan dapat menimbulkan beragam masalah karena tidak kuat secara hukum.
Walaupun beresiko, tetapi dapat diatasi dengan memiliki pengetahuan yang cukup, agar transaksi tersebut aman.
Sumber: coralpi.com
Masalah yang seringkali terjadi dalam proses jual beli tanah belum bersertifikat. Lantaran pembeli tidak memeriksa sendiri status dan keabsahan dokumen.
Mempercayakan proses seluruhnya pada pihak ke-3, memang terlihat lebih mudah dan efisien. Hanya saja tidak semua perantara mau bekerja jujur, ada banyak yang lebih mengutamakan kepentingan pribadi.
Disamping menggunakan jasa perantara, pembeli pun harus aktif mencari berbagai informasi seputar tanah yang dijual atau dibeli. Mulai dari bertanya pada warga sekitar, RT/RW, kantor kelurahan, hingga mendatangi kator pertanahan tempat sertifikat tercatat.
Walaupun terkesan banyak upaya, tetapi langkah ini memang diperlukan agar menghindari terjerat masakah di kedepannya.
Membeli tanah yang belum dilengkapi sertifikat, bisa juga dijadikan sebagai lahan investasi.
Biasanya pemegang sertifikat hak penguasaan tanah ingin menjual tanah tersebut, lantaran didesak situasi keuangan atau karena memang tidak berniat menggunakan lahan tersebut [warisan].
Bagi yang memiliki budget membeli tanah yang terbatas, tanah girik bukanlah alternatif yang buruk.
Berdasarkan UU No. 5 Thn 1960 tentang UUPA – Pokok-pokok Agraria, dibutuhkan sertifikat agar seseorang bisa mengakui suatu properti menjadi miliknya.
Karena harga pasaran jual beli tanah belum bersertifikat lebih murah. Pembeli dapat mempergunakan dana yang tersisa untuk melakukan pengurusan dokumen menjadi hak milik.
Baca juga: Jual Beli Tanah Pakai Notaris? Ini Biaya yang Harus Anda Siapkan
Jenis Tanah yang Belum Bersertifikat
Walaupun dikatakan dapat melakukan transaksi jual beli tanah belum bersertifikat, faktanya ada sejumlah jenis tanah yang memang tidak dapat di jual karena statusnya.
Informasi ini dirasa penting untuk mayarakat ketahui, terlebih untuk para calon pembeli lahan.
Tanah dengan Hak Sewa Atas Tanah untuk Bangunan
Tanah dengan stastus ini hanya mendapatkan legalitas sebatas menyewa tanah milik orang lain untuk mendirikan bangunan. Nantinya pemilik bangunan secara berkala wajib melakukan pembayaran atas sewa tanah kepada pemilik sahnya. Aktivitas ini juga memiliki landasan hukum yaitu UUPA pasal 44-45.
Tanah Bekas Hak Barat
Tanah berstatus ini merupakan seperti tanah Eigendoom Verponding, yang merupakan produk hukum hasil zaman kolonial untuk menyatakan kepemilikan seseorang terhadap sebidang tanah.
Berdasarkan UU No 5 tahun 1960 tentang UUPA, tanah masih harus dikonversi mengikuti status hak tanah yang berlaku dengan hukum saat ini.
Karenanya meski memiliki sertifikat namun belum dikonversi, status transaksinya adalah belum bersertifikat.
Undang-undang tidak menyebutkan tata cara pemilik dalam melaksanakan proses konversi tanah.
Kebanyakan tanah dengan status bekas hak barat masih belum berubah, lantaran masyarakat tidak mengetahui ketentuan ini.
Tanah Swapraja
Merupakan tanah yang sebelumnya dimiliki oleh pemrintah daerah. Masyarakat yang tinggal atau memiliki tanah dengan status ini harus mengajukan permintaan akan setifikat tanah pada BPN. Sebelum memperoleh dokumen tersebut maka statusnya masih tanpa sertifikat kepemilikan pribadi.
Tanah Milik Adat
Jenis tanah yang belum bersertifikat kepemilikan lainnya adalah tanah milik adat. Pemilik memerlukan akta peralihan hak. Landasan hukum untuk pengubahan status tanah ini adalah PP No.10 Thn 1961 tentang pendaftaran tanah di daerah. Dimana hak milik tanah adat harus mengikuti proses konversi.
Tanah Negara
Tanah milik negara harus memiliki dokumen yang disahkan oleh notaris, sebagai bukti pengalihan penguasaan kepemilikan tanah kepada pemilik yang baru.
Selain itu pemilik tanah negara juga harus memilik bukti pembayaran lainnya secara lengkap, jika sewaktu-waktu memang dibutuhkan.
Seperti kwitansi jual beli tanah yang belum bersertifikat, surat yang di buat sebelum proses legalisasi yang berlaku di masyarakat.
Baca juga: Panduan Cara Membuat Akta Jual Beli Tanah [Lengkap]
Cara Jual Beli Tanah Belum Bersertifikat
Jual beli tanah belum bersertifikat tetap bisa dilakukan pengoperan hak sesuai dengan status tanah masing-masing. Jika memang status tanah membutuhka tahap penkonversian, maka kedua belah pihak harus mentaati ketentuan yang berlaku.
Disamping itu jual beli tanah yang belum bersertifikat, namun memegang bukti seperti surat girk dan sejenisnya. Bisa menggunakan jasa notaris untuk melakukan perubahan hak. Akta notaris dari Sabang sampai Merauke berlaku juga untuk seluruh wilayah hukum di Indonesia.
Tidak ada larangan bagi pembeli melakukan proses SPH di Surabaya untuk tanah yang ada di Bali. Status tanah yang sudah memiliki AJB dan SPH maka bisa mengajukan permohonan hak pada kantor pejabat pertanahan setempat. Proses ini harus menyesuaikan dimana tanah tersebut berada.
Jual Beli Tanah Belum Bersertifikat dengan AJB
Jual beli tanah belum bersertifikat bisa menimbulkan konflik internal antara pemilik dengan pihak yang bisa jadi mengakui turut memiliki hak. Imbasnya dapat datang kepada pembeli tanah.
Jika pada masa lampau proses pembelian sebidang tanah bisa melalui kesepakatan lisan dan sistem kepercayaan. Hal tersebut tidak relevan lagi untuk diterapkan pada masa sekarang.
Jual beli tanah yang belum bersertifikat harus melewati proses peralihan hak atas tanah dihadapan pejabat yang berwenang. Pembayaran pun harus diselesaikan hingga lunas, sebelum proses alih hak dilakukan.
Akta jual beli atau AJN merupakan bentuk legalitas hak dari pembelian status tanah girik, dan transaksi perorangan dengan perorangan yang merupakan warga negara Indonesia.
AJB nantinya akan dibuat melibatkan Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT yang berada di satu daerah atau setidaknya tingkat dua dari lokasi tanah tersebut.
Namun jika jual beli tanah belum berserifikat di daerah tersebut tidak ada PPAT, maka AJB juga bisa dibuatkan oleh kecamatan setempat. Karena camat berfungsi juga sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah sementara.
Jual Beli Tanah Belum Bersertifikat dengan SPH
Jual beli tanah ini dilakukan antara perorangan dengan badan usaha tidak membutuhkan jasa PPAT.
Pelepasan hak atas tanah harus dilakukan melalui notaris. Proses ini dapat dilakukan lantaran status tanah yang memang harus disempurnakan setelah terjadi transaksi jual beli.
Jual beli tanah belum bersertifikat dimana pembelinya merupakan perusahaan maka bukti kepemilikannya berupa SPH.
Pejabat notarislah yang berwenang melakukan proses pengalihan hak tanah, nantinya selama proses berlangsung tanah akan kembali berstatus sebagai tanah negara.
Oleh karena itu pejabat notaris yang bertugas melegalisasikan dokumen kepemilikan.
Pada saat mengajukan pelepasan hak tanah, pemohon wajib melampirkan surat pernyataan pelepasan hak tanpa dibawah tekanan apapun atau siapapun. Proses ini legal dan memiliki landasan hukumnya, yaitu UU No.5 Thn 1960 pada pasal 27, 34 dan pasal 40