Seperti yang telah kita ketahui bersama, bumi, air, dan kekayaan alam yang terkadung di dalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat. Tanah dan bangunan yang berdiri di atasnya, di samping memenuhi kebutuhan dasar, juga merupakan alat investasi yang menguntungkan. Dengan kata lain, tanah dan bangunan memiliki nilai ekonomis. Oleh karena itu, wajar apabila pihak yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan menyerahkan sebagian nilai ekonomi yang diperolehnya kepada Negara melalui pembayaran pajak, terutama Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan [BPHTB]. BPHTB diatur di dalam Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang BPHTB [UU No. 21/1997], yang telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Perubahan UU No. 21/1997 [UU No. 20/2000].
BPHTB
Berdasarkan UU No. 20/2000, dinyatakan bahwa BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Subjek pajak BPHTB yaitu orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Objek pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, di mana perolehan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut meliputi:
- pemindahan hak karena: jual beli, tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan hadiah;
- pemberian hak baru karena: kelanjutan pelepasan hak, dan di luar pelepasan hak.
Hak atas tanah yang dapat menjadi objek dari BPHTB yaitu hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak pengelolaan.
Objek pajak yang dikecualikan dari pengenaan BPHTB, yaitu objek pajak yang diperoleh oleh:
- perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
- negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
- badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut;
- orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
- orang pribadi atau badan karena wakaf; dan
- orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.
Tarif BPHTB
Sesuai dengan Pasal 5 UU No. 21/1997, tarif pajak BPHTB adalah sebesar 5% [lima persen] dari Nilai Perolehan Objek Kena Pajak [NPOPKP]. NPOPKP adalah nilai perolehan objek pajak [NPOP] dikurangi dengan Nilai Perolehan Tidak Kena Pajak [NPOPTKP].
Dasar pengenaan BPHTB adalah NPOP. BPHTB dikenakan atas transaksi yang melebihi NPOPTKP yang ditetapkan secara regional paling banyak Rp 60.000.000.- [enam puluh juta Rupiah], kecuali dalam hal perolehan hak tersebut adalah melalui pewarisan, hadiah, wasiat yang diterima oleh orang/individu yang masih memiliki hubungan darah dalam garis lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan si pemberi, termasuk suami atau istri, dimana NPOPTKP ini ditetapkan secara regional dengan jumlah maksimum sebesar Rp 300.000.000,- [tiga ratus juta Rupiah].
Jumlah terhutang BPHTB dihitung dengan mengalikan tarif pajak BPHTB dengan NPOPKP.
Helen Taurusia, S.H
Dalam pelaksanaan lelang untuk barang tidak bergerak berupa tanah atau tanah dan bangunan sesuai dengan pasal 84 Peraturan Menteri Keuangan [PMK] No. 27 tahun 2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang menyebutkan bahwa Pembeli akan mendapatkan dokumen bukti kepemilikan jika sudah menyerahkan tanda bukti pelunasan pembayaran dan bukti setor Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan [BPHTB]. Demikian juga dengan Kutipan Risalah Lelang untuk lelang berupa tanah atau tanah dan bangunan akan diperoleh Pembeli, setelah Pembeli menyerahkan bukti pembayaran BPHTB, hal ini sesuai dengan pasal 94 ayat [4] PMK No.27 tahun 2016.
Definisi BPHTB
Berdasarkan pasal 1 angka 41 Undang-Undang [UU] 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, BPHTB adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan/atau bangunan oleh orang pribadi atau Badan. Sedangkan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah hak atas tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang di bidang pertanahan dan bangunan.
BPHTB sebelumnya merupakan jenis pajak pusat namun setelah adanya UU No.28/2009 maka merupakan jenis pajak daerah. Hal ini tentunya menjadi salah satu penerimaan daerah untuk percepatan dan pengembangan pertumbuhan ekonomi di daerah.
Objek, Subjek dan Tarif
Berdasarkan pasal 85 UU No.28/2009, Objek Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Perolehan tersebut salah satunya adalah penunjukkan pembeli dalam lelang. Subjek dan Wajib Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah orang pribadi atau Badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
Berkenaan dengan hal tersebut maka Pembeli tanah atau tanah dan bangunan baik pribadi atau Badan yang ditunjuk dalam lelang wajib membayar BPHTB. Tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ditetapkan dengan Peraturan Daerah. Namun sesuai dengan pasal 88 UU No.28/2009, Tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ditetapkan paling tinggi sebesar 5% [lima persen].
Besaran pokok Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif dengan Nilai Perolehan Objek Pajak [NPOP] setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak [NPOPTKP]. NPOPTKP merupakan nilai pengurang NPOP sebelum dikenakan tarif BPHTB. Besaran NPOPTKP ditetapkan dengan Peraturan Daerah. Namun sesuai pasal 87 ayat 4 UU No.28/2009, Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah sebesar Rp60.000.000,00 [enam puluh juta rupiah] untuk setiap Wajib Pajak.
Dasar pengenaan BPHTB dalam lelang
Dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Nilai Perolehan Objek Pajak. Untuk transaksi lelang sesuai pasal 87 ayat 2 huruf o UU No.28/2009, Nilai Perolehan Objek Pajak penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang.
Berdasarkan hal tersebut diatas maka BPHTB dalam Lelang adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dikenakan kepada Pembeli yang ditunjuk dalam lelang. Namun demikian, tidak hanya pembeli yang dikenai pajak, Penjual sebagai penerima penghasilan juga dikenakan pajak tetapi berupa pajak penghasilan [PPh].
Penulis: Suci Wulandari [Kepala Seksi Pelayanan Lelang KPKNL Kendari]
Foto: //www.yourmortgage.com.au/
- Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak dan Retribusi Daerah
- Peraturan Daerah Nomor 9 Tahun 2010 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan [BPHTB] adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/ atau bangunan, yaitu perbuatan atau peristiwa hukum atas dan/ atau bangunan oleh orang pribadi atau badan. Hak atas tanah/ atau bangunan adalah hak atas tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang di bidang pertanahan dan bangunan.
Objek Pajak
Objek Pajak adalah perolehan hak atas tanah dan/ atau bangunan, meliputi :
- Pemindahan hak karena :
- Jual Beli;
- Tukar mernukar;
- Hibah;
- Hibah wasiat;
- Waris;
- Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain;
- Pemisahan hak yang mengakibatkan peralitah;
- Penunjukan pemberi dalam lelang;
- Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
- Penggabungan usaha;
- Peleburan usaha;
- Pemekaran usaha; atau
- Hadiah.
- Pemberian hak baru karena :
- Kelanjutan pelepasan hak;
- Diluar pelepasan hak.
Hak atas tanah adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak pengelolaan.
Objek Pajak yang Tidak Dikenakan BPHTB
- Perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
- Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/ atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
- Badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut;
- Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.
Subjek dan Wajib Pajak
- Subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/ atau bangunan;
- Wajib pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/ atau bangunan.
Tarif Pajak
Tarif pajak ditetapkan sebesar 5% [lima persen]. Besarnya pokok BPHTB yang terutang = Tarif x [Dasar Pengenaan BPHTB-NPOTKP]
Dasar Pengenaan BPHTB
- Jual beli adalah harga transaksi;
- Tukar menukar adalah nilai pasar;
- Hibah adalah nilai pasar;
- Hibah wasiat adalah nilai pasar;
- Waris adalah nilai pasar;
- Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar;
- Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar;
- Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakum yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar;
- Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar;
- Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar;
- Penggabungan usaha adalah nilai usaha;
- Pemekaran usaha adalah nilai pasar;
- Hadiah adalah nilai pasar; dan/ atau
- Penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang.
Jika NPIP dalam hal huruf a s/d n tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan yang dipakai adalah NJOP Pajak Bumi dan Bangunan.
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak [NPOPTKP]
- Besarnya Nilai NPOPTKP ditetapkan sebesar Rp. 60 juta untuk setiap wajib pajak.
- Dalam hal NPOP hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hal hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/ istri, NPOPTKP ditetapkan sebesar Rp. 300 juta.
Tata Cara Pembayaran dan Penelitian BPHTB
- Pembayaran BPHTB dilakukan di Bendahara Penerimaan DPPKD Kota Magelang pada hari dan jam kerja.
- Sebelum melaksanakan pembayaran wajib pajak agar mendaftarkan diri ke Seksi Pendaftaran, Pendataan dan Penetapan DPPKD guna memperoleh Nomor Pokok Wajib Pajak Daerah [NPWPD] BPHTB.
- Pada saat pendaftaran DPWPD, wajib pajak membawa persyaratan sbb:
- SSPD BPHTB yang telah diisi lengkap dan telah ditandatangani;
- Fotocopy kartu identitas diri;
- SPPT PBB tahun berjalan;
- Dalam hal SPPT PBB tahun berjalan belum terbit agar melampirkan surat keterangan NJOP;
- STTS PBB tahun berjalan;
- Fotocopy sertifikat;
- Fotocopy kartu identitas kuasanya [apabila dikuasakan];
- Fotocopy kartu keluarga atas surat keterangan hubungan keluarga dalam hal transaksi waris;
- Surat kuasa bermaterai 6.000 [dalam hal pengurusan dikuasakan];
- Dokumen pendukung lain yang diperlukan.
- Setelah belaksanakan pembayaran di Bendahara Penerimaan DPPKD, wajip pajak mengajukan permohonan penelitian SSPD BPHTB di Seksi Pendaftaran, Pendataan dan Penetapan DPPKD [formulir pendaftaran disediakan] dengan melampirkan persyaratan sebagaimana tersebut di atas.
- Hasil penelitian SSP BPHTB berupa surat keterangan hasil penelitian SSPD BPHTB yang dibuat rangkap 3 [tiga] dengan peruntukan perlembar untuk wajib pajak, PPAT dan Kantor Pertanahan Kota Magelang.