Thinkstock
Ilustrasi simulasi KPR atau kredit kepemilikan rumah [kalkulator KPR].
JAKARTA, KOMPAS.com - Memiliki rumah merupakan impian setiap orang. Sebab, rumah merupakan kebutuhan primer bagi tiap manusia yang harus dipenuhi.
Untuk mewujudkan impian tersebut, tak sedikit orang rela bekerja keras menabung, dan berinvestasi untuk mendapatkan rumah idaman. Namun, terkadang sebagian orang lupa bahwa untuk memiliki rumah tak cukup hanya dengan menyiapkan uang sesuai dengan harga properti tersebut.
Mengutip laman sikapiuangmu.ojk.go.id, ada beberapa biaya lain yang mungkin saja dibebankan kepada pihak pembeli eumah. Biaya-biaya lain dalam pembelian rumah itu adalah sebagai berikut:
Baca juga: Mau Beli Rumah? Ini Daftar Harga Rumah Subsidi 2021
Biaya ini adalah biaya pertama yang akan dikeluarkan saat awal tertarik dengan rumah tertentu yang memang cocok dengan budget dan impian kamu, khususnya jika kamu membeli rumah melalui developer.
Saat kamu menemukan rumah yang cocok, maka kamu perlu menyiapkan sejumlah dana untuk booking fee nih Sobat. Nah, besaran booking fee ini bisa berbeda-beda sesuai dengan ketentuan dari developer.
Kamu perlu pahami kalau booking fee ini bukanlah Down Payment [DP] rumah. Meskipun, banyak dari developer akan memotong DP sesuai dengan booking fee yang dibayarkan pada akhirnya.
Saat membeli rumah, kamu butuh pengesahan atas proses jual beli yang terjadi melalui jasa notaris atau sering disebut sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah [PPAT]. Peran notaris ini menjadi krusial sebab ia adalah satu-satunya pihak yang berwenang atas keabsahan dari proses jual beli rumah.
Biaya notaris ini sangat tergantung pada seberapa banyak dokumen yang harus diurus dan harga yang ditentukan oleh notaris itu sendiri.
Baca juga: KPR: Mulai dari Definisi, Jenis, hingga Syarat Mengajukannya
Salah satu biaya yang terlihat sepele, namun tidak boleh kalian lupakan nih Sobat yaitu biaya cek sertifikat. Mengapa biaya cek sertifikat itu penting? Ya, karena kalian enggak mau kan misalnya rumah yang mau kamu beli ternyata berdiri di atas tanah sengketa baik dari kasus penyitaan bank maupun sertifikat ganda.
Justru jika kamu mengabaikan proses ini hanya karena kendala biaya, kamu bisa rugi besar karena berpotensi membeli rumah yang tersangkut kasus sengketa.
PajakOnline.com—Saat melakukan transaksi dalam jual atau beli rumah, ternyata terdapat pajak yang menyertai komponen biaya. Apa saja pajak dan biayanya? Rincian yang kami himpun dari PajakOnline Consulting Group sebagai berikut:
Biaya dan Pajak yang Ditanggung Penjual
Bila Anda yang menjual rumah, maka ada empat komponen biaya yang harus ditanggung yakni;
1. Pajak Penghasilan atau PPh
Pajak Penghasilan [PPh] menjadi tanggung-jawab penjual sebagai penerima uang hasil transaksi. Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Tarif Baru PPh Final atas Pengalihan Hak Atas Tanah/Bangunan, besar PPh yang dikenakan untuk penjualan rumah adalah sebesar 2,5% dari harga rumah yang disepakati antara penjual dan pembeli.
Misalnya, rumah memiliki harga jual senilai Rp500 juta, PPh yang harus dibayarkan adalah 2,5% dari angka tersebut atau sekitar Rp12,5 juta. Pembayaran PPh harus dilakukan sebelum Akta Jual Beli diterbitkan sesuai dengan harga rumah yang disepakati penjual dan pembeli.
2. Biaya Notaris
Ketika melakukan transaksi penjualan rumah, Anda memerlukan jasa Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah [PPAT] yang berdomisili di wilayah rumah yang dijual. Notaris/PPAT sudah memiliki biaya baku atau standard yang ditetapkan pemerintah.
Walaupun biaya notaris adalah tanggung jawab penjual, Anda bisa melakukan negosiasi untuk pembagian tanggung-jawab dengan pembeli jika mereka bersedia.
Pembagian tanggung-jawab biaya notaris bisa mengurangi beban biaya administrasi yang harus Anda bayarkan.
3. Pajak Bumi Bangunan [PBB]
Jenis pajak penjualan rumah lainnya adalah Pajak Bumi dan Bangunan [PBB]. Pajak ini biasanya dibayar dalam masa satu tahun. Sebagai penjual rumah, sudah menjadi kewajiban Anda untuk melunasi PBB sebelum rumah dialihkan ke pembeli.
Besaran PBB adalah 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak [NJKP] dikalikan NJOP sebagai dasar pengenaan pajak. NJKP yang ditetapkan pemerintah adalah 40% untuk rumah dengan harga di atas Rp1 miliar, dan 20% jika harga rumah di bawah Rp1 miliar.
Biaya dan Pajak yang Ditanggung Pembeli
Pembeli biasanya sudah memiliki anggaran sebelum memutuskan membeli sebuah rumah. Pajak dan biaya yang ditanggung pembeli sebagai berikut;
1. Biaya Cek Sertifikat
Biaya cek sertifikat kisarannya mencapai Rp100.000. Cek sertifikat penting untuk mengetahui legalitas sertifikat rumah yang dibeli. Hal ini harus dilakukan demi menghindari membeli tanah/bangunan yang bermasalah.
2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan [BPHTB]
BPHTB adalah pajak penjualan rumah yang ditanggung pembeli. Biaya ini hampir mirip dengan PPh bagi penjual.
Tarifnya mencapai 5% dari harga jual rumah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak [NPOPTKP]. Jumlah NPOPTKP sendiri sudah ditentukan oleh masing-masing pemerintah daerah tempat rumah berdiri.
3. Biaya Pembuatan Akta Jual Beli
Biaya Akta Jual Beli adalah 1% dari nilai transaksi jual beli rumah. Biaya pembuatan AJB ini ditanggung oleh pembeli kecuali ada kesepakatan lebih lanjut dengan pihak penjual.
Tidak jarang, PPAT yang bertanggung jawab meminta biaya lebih dari 1%, tetapi jumlah tersebut masih bisa dinegosiasi terutama jika rumah memiliki harga yang lumayan tinggi.
4. Biaya Balik Nama Sertifikat
Biaya Balik Nama sertifikat biasanya mencapai 2% dari nilai transaksi atau sesuai dengan peraturan pemerintah daerah yang berlaku. Pembeli biasanya harus melakukan proses balik nama tersebut sendiri.
5. Pajak Pertambahan Nilai [PPN]
Jika Anda melakukan pembelian rumah yang dijual oleh developer atau badan yang merupakan Pengusaha Kena Pajak [PKP], maka sebagai pembeli Anda berkewajiban membayar PPN dengan tarif 10% dari harga tanah. Tapi, jika penjual rumah bukan PKP, misalnya ketika Anda membeli rumah second, maka pembeli harus menyetorkan sendiri PPN nya ke kas negara.
Sudah menemukan bakal rumah idaman? Sebelum Anda melakukan transaksi, ada baiknya mengetahui biaya-biaya yang terlibat dalam sebuah transaksi jual beli, khususnya pajak pembelian rumah. Anda perlu tahu cara menghitung pajak pembelian rumah agar nanti tidak kaget apabila ada tambahan biaya di luar nilai rumah tersebut.
Ada komponen pajak pembelian rumah yang dibayarkan oleh pihak penjual, seperti: pajak penghasilan, pajak bumi bangunan [PBB], dan biaya Notaris yang terkadang juga ditanggung bersama dengan pembeli.
Apa saja pajak pembelian rumah dan biaya-biaya lain yang menjadi tanggung jawab Anda sebagai pembeli? Bagaimana cara menghitung pajak pembelian rumah? Mari kita simak keterangan selengkapnya di bawah ini.
Biaya Pembuatan Akta Jual Beli
Sebelum Anda tahu cara menghitung pajak pembelian rumah, tahap awal penyelesaian negosiasi dimulai dengan membuat Akta Jual Beli [AJB], yang menyatakan bahwa pihak penjual bersedia melepas rumah dengan harga yang disepakati kepada pembeli. Biaya pembuatan AJB terhitung sebesar 1% dari nilai transaksi.
Pihak pembeli yang biasanya menanggung biaya akta jual beli ini. Namun terkadang biaya AJB ditanggung bersama jika ada kesepakatan, khususnya apabila rumah tersebut memiliki nilai transaksi yang cukup besar.
Biaya Cek Sertifikat
Sebelum Anda membayar pajak pembelian rumah, sebaiknya melakukan proses cek sertifikat terlebih dahulu. Proses ini sangat penting untuk mengetahui legalitas sertifikat rumah yang akan dibeli dan menghindari sengketa di kemudian hari karena properti yang bermasalah. Biayanya tidak mahal, hanya sekitar Rp100.000, jadi lebih aman untuk mengecek keabsahan dokumen sebelum bertransaksi.
Biaya Balik Nama Sertifikat
Jika membeli dari pemilik rumah langsung, maka Anda harus melakukan prosedur balik nama. Kalau Anda membeli rumah baru dari developer, maka tidak perlu mengurus hal ini. Biaya Balik Nama [BBN] Sertifikat adalah sebesar 2% dari nilai transaksi, atau ditetapkan sesuai dengan peraturan pemerintah daerah setempat.
BPHTB
Jika PPh adalah pajak yang harus dibayar oleh pihak penjual, maka Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau disebut juga BPHTB adalah pajak pembelian rumah yang menjadi tanggung jawab pembeli rumah. Pajak pembelian rumah ini sifatnya wajib, dan dibayarkan atas perolehan hak tanah dan bangunan yang dibeli.
Tarif BPHTB adalah sebesar 5% dari harga jual dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak [NPOPTKP].
Cara menghitung pajak pembelian rumah adalah sebagai berikut:
BPHTB = Tarif Pajak x Dasar Pengenaan Pajak [DPP]
DPP = NJOP PBB – NJOPTKP
[Tarif Pajak yang berlaku untuk perhitungan BPHTB = 5%].
Dasar Pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak [NPOPKP].
Contoh Perhitungan BPHTB:
BPHTB = Tarif Pajak x Dasar Pengenaan Pajak [NJOP PBB – NJOPTKP*]
= 5% x [Rp500.000.000 – Rp80.000.000]
= 5% x Rp420.000.000
= Rp21.000.000
*NJOPTKP DKI Jakarta adalah Rp80.000.000
Daftar Singkatan Pajak Pembelian Rumah
NJOP [Nilai Jual Objek Pajak] adalah harga rata-rata taksiran atas suatu bangunan. Penetapan harga ini berdasarkan perbandingan harga dengan objek lainnya yang sejenis, termasuk luas dan zona. Pemerintah melalui Kementerian Keuangan menetapkan NJOP setiap tiga tahun sekali dan dapat berubah menjadi setahun sekali sesuai kondisi tertentu, misalnya daerah pesat perkembangannya sehingga mengakibatkan kenaikan nilai properti yang signifikan.
NJOPTKP adalah nilai jual objek pajak tidak kena pajak atas Pajak Bumi dan Bangunan. NJOPTKP ini menjadi nilai pengurang dalam perhitungan PBB dalam satu tahun pajak berjalan. NJOPTKP juga bagian komponen perhitungan PBB. Nilainya ditetapkan Pemerintah Daerah lewat peraturan, dengan nilai paling rendah Rp10.000.000.
PPN
PPN atau Pajak Pertambahan Nilai adalah pajak pembelian rumah lainnya yang harus Anda bayarkan sebagai pembeli rumah. Jika Anda membeli properti dari pihak pengembang yang merupakan Pengusaha Kena Pajak [PKP], maka cara menghitung pajak pembelian rumah adalah dengan mengalikan harga tanah dengan tarif sebesar 10%.
Apabila pihak penjual bukan PKP atau transaksi atas rumah second, maka Anda bertanggung jawab menyetor PPN langsung ke kas negara.
Biaya-biaya yang timbul atas transaksi jual beli rumah terkadang tidak sedikit. Oleh karena itu, sebagai pembeli Anda harus memperhitungkan hal ini dalam anggaran. Mempelajari cara menghitung pajak pembelian rumah adalah langkah awal yang baik untuk mempersiapkan keuangan dalam membeli rumah impian Anda.